氷点下の不動産販売の行方

SOHO会長の潘石屹さんは3月21日、新浪微博で「不動産企業の負債が暴発し、40社の開発者の負債が6000億元を超える」という微博を発表しました。

潘さんはいつも表現したいのですが、自分で稼いだのは多くないです。一方で、自分の借りたお金が多すぎると言っています。もしほかに何か政策を出して不動産に打撃を与えたら、私たちの不動産業界の責任を取らないでください。

その時銀行のお金は誰が返してくれますか？」

負債データが真実かどうかは検証が必要ですが、2010年を振り返ってみると、中央政府が打ち出した一連の不動産規制

一番厳しいと言われています。

これはまさに氷点下と沸点の差で、2011年の「悲鴻到野」と比較して、2010年の全国住宅の売上高は5.25兆元で、同18.3%伸びた。

業績が上がる一方で、不動産企業は次々と土地の備蓄を増やしています。

2010年の年末までに、全国不動産企業の土地備蓄ランキング1位の恒大集団は、敷地面積が9600万平方メートルで、面積は200あまりの天安門広場に相当します。

去年の土地供給量は今年の住宅供給量を決定しました。政策が厳しく制限されています。去年は大量に土地を備蓄した不動産企業はどうやって市場の変化に直面しますか？

どうやって氷点下で営業しますか？

不動産マーケティング：ただゆらゆら？

ネット上には「不動産広告悠用語大全」という段が広がっています。辺鄙な場所では「繁華街から離れ、静かな人生を楽しんでいる」と言っています。繁華街に隣接していることを「都市を抱きしめて騒ぐ」と言います。屋上は丸い自負心で「バロックスタイル」と呼びます。ビルの間隔が小さいのは「隣で親しく、調和がとれている」と言います。

一般的に、不動産マーケティングは同様にマーケティングの法則に従って、不動産所在都市に対して十分に調査分析を行い、都市の特徴、例えば都市規模、伝播方式と速度、住民の勾配消費、ブランド消費、個性消費などの状況によって、住民は企業ブランド、プロジェクトブランド、不動産の特徴などに対してどのような要求がありますか？

地元の都市と消費者の特徴を理解した後、不動産企業は不動産市場を位置づけ始めました。

市場調査を深く行い、一つの都市の不動産発展の脈絡を整理した後、現在の不動産市場の発展はどの段階にあるかを知り、プロジェクトのマーケティングの大きな環境を理解してこそ、不動産市場の役割が明確になり、その中には製品形態などの問題もあります。

位置付けが明確になったら、不動産企業は人々を通して情報を伝播し、受信する重要な道があります。例えば、ネット、活動、古いお客様の紹介、ショートメール、パイ単、DM、アウトドア広告などの方式で、メディア選択を合理的に行い、広告を投入し、不動産販売を牽引します。

購入制限令の解読

購入制限令が出された後、ほとんど各都市の住宅の出来高に大きな影響があります。

例えば北京では、2011年から限定購入までの1日当たりの住宅の出来高は355セットで、購入制限令後は毎日120セットの成約があり、成約量は大幅に下落しています。

上海では、購入前の週平均の出来高商品住宅は22万平方メートルで、購入制限後の週平均は3万~6万平方メートルで、成約面積の下落幅は北京市場よりも大きいです。

不動産市場への影響はすぐにわかる。

北京の高級住宅の販売はどれも悪いと知っています。

ハイエンド住宅は今回の政策の影響を最も受けています。」

潘石屹は微博で表しています。

これに対して、「新マーケティング」の記者はバラ園副総裁の陳宝良に連絡しました。彼は今年の販売状況が確かによくないと言って、取材を拒否しました。

「1998年の住宅改革は中国の不動産市場の思春期で、規模、構造が迅速に調整されたと言えます。

1997年から不動産の出来高と価格が急速に上昇しました。

2010年は不動産企業の資金がとてもゆったりした年です。

去年の商品室の売上高は5.25兆元で、一昨年は3兆元で、売上高の最大の2年です。

また、昨年の不動産開発業者の土地購入資金は1兆元しかない。

これらの販売と土地購入の状況から見ると、不動産開発者の資金は一般的に比較的ゆとりがある。

最近発表された3600万件の保障住宅の建設は、不動産市場が成長した更年期のように、全体の構造は大きな調整と変化に直面しています。

不動産開発者にとって、主に住宅開発者の影響は大きい。

少なくとも50%の不動産会社は今後2、3年以内に淘汰されてアウトになると思います。

淘汰した企業は実力が比較的に悪いはずです。製品と保障性住宅は地理的な位置、製品の品質とタイプにあまり差がない企業です。

不動産企業の生存の一番重要なのは資金の実力で、資金は不動産企業の核心競争力になりました。

過去2週間で、多くの上場企業が香港で高利債を発行し、利率は11%に達しました。このような高い利率から資金需要に対する切迫した心理が見られます。

新浪証券チャンネルはこのほど、潘石屹の判断を裏付ける記事を発表した。

同時データによると、万科保利などの先導的上場企業の負債はいずれも千億円を超えている。

不動産メーカーはここ数年、脱馬圏の力を強めて、再融資計画を打ち出しましたが、不動産コントロールはすでに複数の不動産企業が殻を利用して上場する夢を潰しました。

専門家によると、厳しい政策統制の下で、巨額の債務が住宅企業のかじりにくい骨になるという。